秋日午后,陽光照耀著深圳市寶安區石巖街道某社區廣場。
寶安區人民法院石巖人民法庭法官柳海濤再次來到這里,居民老黃熱情地將物業人員熬制的綠豆沙分給他一些。一口清甜下肚,老黃抹抹嘴,笑著對柳海濤感慨道:“現在這物業費,交得值!”
而就在不久前這里還是另一番景象——老黃等85名居民因不滿物業服務,長期拒繳物業費,矛盾不斷升級,物業管理一度陷入“服務越差越不繳費、越不繳費服務越弱”的惡性循環。
2020年,社區股份合作公司與物業公司簽訂服務協議,但由于溝通不足、服務存在瑕疵,許多居民拒絕繳費。物業公司多次催繳未果,最終將85人訴至法院。
調解室內,物業公司王經理滿臉委屈地攤開服務記錄:“四年了,街道清掃、路燈維護、安保巡邏、垃圾清運,哪樣不是實打實做了?”
“合同我們沒簽字,憑什么交錢?”老黃發出質問,“房子是我們自己蓋的,以前都是自己管,物業的服務到底在哪?”
首次調解不歡而散,辦案團隊卻沒有放棄,迅速聯合街道綜治辦、司法所和社區黨委深入社區,挨家挨戶走訪。居民心中的疙瘩逐漸清晰——對股份公司代簽合同的合法性存疑,以及對物業服務品質不滿。
“解這個結,法理和情理缺一不可。”辦案團隊定下思路,隨即召開多方調解會。
會上,柳海濤先肯定物業的基礎工作:“王經理,這四年的服務大家有目共睹,公司運營的難處我們也理解。”話鋒一轉,他指向核心問題:“但居民反映的衛生死角、設施維護等問題,必須拿出實招整改。服務質量上去了,繳費意愿自然會提高,這才是良性循環。”

在多方推動下,物業公司主動提出費用打折,部分拖欠金額較少的居民率先簽訂了調解協議。
然而,老黃等部分居民仍態度強硬,不認合同,要等法院判決結果。
僵局面前,柳海濤明白,處理此類群體性糾紛,要先讓居民聽懂法律、清楚法理,態度才能從根本上轉變。辦案團隊當即決定選取案件公開審理,以司法公開打破認知壁壘。
庭審當天,旁聽席擠滿了居民。老黃坐在前排,緊繃著臉。

庭審中,法官條分縷析地回應居民質疑,引用《深圳經濟特區物業管理條例》清晰闡釋:股份公司有權選擇專業物業服務;集體代表簽訂的合同對全體居民具有約束力;享受服務即需付費是法定義務。同時,法官也明確指出物業公司在服務中存在的瑕疵,判決將酌情核減相關費用。判決生效后,判決書復印件在鄰里間傳閱。清晰的法理闡釋與核減依據,讓居民態度明顯松動,越來越多的人主動聯系物業和解。
為徹底解開居民心結,石巖法庭索性將“法治課堂”搬進社區廣場。
“臺風天誰清理斷枝保障出行?誰定期維護消防器材?深夜誰巡邏守護安全?”法官們用一個個貼近生活的問題,引發居民深思,并展示了在物業維護下街道整潔、車輛有序停靠、路燈明亮的畫面。

“現在路燈確實亮堂多了,晚上出門更踏實!”一位大叔感慨道。
“車子不亂停、環境清爽了,都有物業的功勞!”七嘴八舌中,居民們也漸漸“發現”了自己享受到的物業服務。
老黃在人群中默默點頭。宣講結束后,他和不少居民主動到物業簽訂了調解協議。剩下幾戶仍有顧慮的居民,法官和社區干部則上門溝通,耐心幫他們算算“服務賬”“法律賬”與“長遠賬”,最終他們也和物業達成了調解協議。
不遠處,孩子們清脆的笑聲喚醒了柳海濤的回憶,他站在廣場邊靜靜注視著眼前這幅畫面——老黃和物業人員在認真商議著什么,幾位老人圍坐在石桌旁對弈,孩子們在廣場公共設施處嬉戲玩耍……
這一刻柳海濤真切地體會到:當司法既有法理的硬度,又不失情理的溫度,就能讓群眾在日常的煙火氣中,真切感受到公平正義。
該系列物業糾紛圓滿化解,是廣東法院探索物業糾紛多元化解機制,推動和諧社區建設的一個縮影。
今年1月至10月,廣東法院審結物業服務合同糾紛一審案件63216件,其中16017件調解結案,調解率達25.3%,申訴率和上訴率同步下降,其中上訴率低至4.37%,同比下降2.97個百分點。




